VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR

(Art.ºs 811º, 818º, 819º, 823º, 827º, nº 2, 828º, 832º, 833º do Código de Processo Civil)

 

  1. QUANDO TEM LUGAR:

Nos termos do artigo 832º do CPC a venda é feita por negociação particular quando:

  1. O Exequente ou Executado propõe um comprador ou um preço que é aceite pela contraparte e pelos restantes credores;
  2. Haja urgência na realização da venda, reconhecida pelo juiz;
  3. Se frustrem outras modalidades de venda, como:

– A venda mediante proposta em carta fechada (ou porque não houve proponentes ou porque as propostas apresentadas não foram aceites ou por falta de depósito do preço pelo proponente aceite);

– A venda em depósito público ou equiparado (por falta de proponentes ou não aceitação das propostas) e atenta a natureza dos bens, tal seja aconselhável;

– A venda em leilão electrónico (por falta de proponentes).

  1. O bem em causa tenha um valor inferior a 4 UC.

 

  1. REALIZAÇÃO DA VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR (art.º 833º CPC)

 

A venda por negociação particular é efectuada por pessoa idónea que procederá como mandatário, nomeada pelo Agente de Execução.

O Agente de Execução pode ser o encarregado de venda se houver acordo de todos os credores e não houver oposição do Executado. Na falta de acordo ou havendo oposição, por determinação do juiz.

Quando o bem a vender seja um imóvel e não seja encarregado de venda o Agente de Execução, deve nomear-se um mediador oficial.

O fiel depositário dos bens penhorados está obrigado a mostrá-los a quem pretenda examiná-los, podendo fixar horas em que, durante o dia, faculta a inspecção.

 

  1. CONDIÇÕES PARA APRESENTAÇÃO DE PROPOSTAS E SUAS CONSEQUÊNCIAS, PAGAMENTO DO PREÇO, TRANSMISSÃO DO BEM E REGISTO DE AQUISIÇÃO (QUANDO APLICÁVEL)

 

  1. A proposta deve ser apresentada ao Agente de Execução por correio, correio electrónico ou fax e deverá indicar o nome, a morada completa, o número de identificação fiscal e civil do proponente, o número do processo judicial e a descrição completa dos bens que se pretende adquirir;
  2. Recebida a proposta, será a mesma notificada às partes do processo, que a podem aceitar ou declinar;
  3. Caso a proposta seja aceite, o proponente é notificado para, em 15 dias, depositar a totalidade ou parte do preço em falta em instituição de crédito, à ordem do Agente de Execução, antes de lavrado o instrumento de venda;
  4. No mesmo prazo, deve liquidar as obrigações fiscais devidas pela transmissão, nomeadamente IMT, caso haja lugar, e Imposto de Selo (para os bens imóveis) e IVA (para os bens móveis);

N.B.: Em caso de não pagamento do preço ou incumprimento do proponente pode (art. 825º do CPC):

 – A venda ser dada sem efeito;

Perder o valor da caução prestada;

Não poder concorrer a nova venda;

Responder criminalmente;

Serem-lhe arrestados bens suficientes para garantir o valor em falta;

Ser executado no próprio processo de execução para pagamento do preço e acréscimos.

  1. Quando apresentadas as propostas, os proponentes declaram de forma expressa que aceitam as condições aqui indicadas.
  2. Ao apresentarem uma proposta e sendo a mesma aceite pelas partes, os proponentes comprometem-se a aceitar todas as obrigações e responsabilidades decorrentes da mesma, nomeadamente a pagarem o preço oferecido e a adquirir os bens em conformidade com o disposto na lei e com o aqui estabelecido.
  3. Ao ser apresentada uma proposta, presume-se que o proponente tem perfeito conhecimento das características e do estado em que se encontra o bem a adquirir, sendo da sua inteira responsabilidade, querendo, verificar o estado e características daquele, não sendo o Agente de Execução responsável pelo seu estado de conservação e funcionamento.
  4. Os bens serão vendidos no estado físico e jurídico em que se encontrarem à data da aquisição, não tendo o Agente de Execução qualquer responsabilidade no seu estado de conservação e funcionamento.
  5. Verificando-se o pagamento integral do preço, o Agente de Execução emite título de transmissão e/ou promove as diligências necessárias para a outorga da escritura pública de compra e venda. A venda por negociação particular de um bem imóvel é operada por escritura pública de compra e venda.
  6. O adquirente será notificado da data, hora e do Cartório Notarial designado pelo Agente de Execução, onde será outorgada a escritura pública, com uma antecedência mínima de 10 dias, podendo a data ser acordada entre aquele e o Agente de Execução, consoante a disponibilidade de ambos.
  7. A escritura terá como outorgante o proponente originário.
  8. Correm exclusivamente por conta do adquirente/comprador todas as despesas decorrentes da venda, nomeadamente, escritura, registos, impostos e outras que possam existir por aquisição do bem.
  9. É da responsabilidade do adquirente demostrar o pagamento das obrigações fiscais inerentes à transmissão, ou a sua isenção emitida pelas entidades competentes.
  10. Tratando-se de aquisição de bem imóvel, a chave do mesmo será entregue ao comprador no acto de outorga da escritura pública de compra e venda, caso esteja na posse do Agente de Execução, ou, caso não seja possível visto tratar-se de aquisição em processo judicial, assim que for legalmente possível.
  11. O adquirente compromete-se a promover o registo de aquisição dos bens, quando aplicável, no prazo máximo de 90 dias;
  12. Após ter sido pago o preço, o aquirente assume a posse dos bens, pelo que é responsável pelo seu levantamento no prazo de 30 dias, no local a indicar pelo Agente de Execução, sob pena de, ultrapassado esse prazo, os bens serem considerados abandonados.
  13. Não obstante, fica o comprador responsável pela guarda e segurança dos bens, logo que se mostre integralmente pago o preço ou após adjudicação, se se verificar primeiro.

 

  1. DIREITO DE PREFERÊNCIA E REMIÇÃO (art.ºs 823º e 842º e segs. do CPC)

 

Aceite alguma proposta, o Agente de Execução notifica os titulares do direito de preferência, caso existam, para declararem se querem exercer o seu direito.

O direito de remição prevalece sobre o direito de preferência e pode ser exercido pelo cônjuge que não esteja separado de pessoas e bens, descendentes ou ascendentes do Executado, até:

– À emissão do título de transmissão dos bens para o proponente;

– À assinatura do título que a documenta (Outorga da escritura pública).

 

  1. DA INVALIDADE DA VENDA (ART.º 838º e 839º do CPC)

 

  1. Anulação da venda e indemnização ao comprador:

Se, depois da venda, se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito.

A questão prevista no número anterior é decidida pelo juiz, depois de ouvidos o exequente, o executado e os credores interessados e de examinadas as provas que se produzirem.

Feito o pedido de anulação do negócio e de indemnização do comprador antes de ser levantado o produto da venda, este não é entregue sem a prestação de caução; sendo o comprador remetido para a acção competente, a caução é levantada, se a acção não for proposta dentro de 30 dias ou estiver parada, por negligência do autor, durante três meses.

  1. Casos em que a venda fica sem efeito:
  2. Se for anulada ou revogada a sentença que se executou ou se a oposição à execução ou à penhora for julgada procedente, salvo quando, sendo parcial a revogação ou a procedência, a subsistência da venda for compatível com a decisão tomada;
  3. Se toda a execução for anulada por falta ou nulidade da citação do executado, que tenha sido revel;
  4. Se for anulado o ato da venda;
  5. Se a coisa vendida não pertencia ao executado e foi reivindicada pelo dono.

Quando, posteriormente à venda, for julgada procedente qualquer acção de preferência ou for deferida a remição de bens, o preferente ou o remidor substituem-se ao comprador, pagando o preço e as despesas da compra.

Caso a venda fique sem efeito, por motivos não imputáveis ao Agente de Execução, as quantias recebidas serão devolvidas em singelo ao proponente.

  1. DIREITOS DO AGENTE DE EXECUÇÃO COMO ENCARREGADO DE VENDA

 

  1. Não aceitar propostas de valor inferior a 85% do valor base do bem indicado para venda, salvo se houver acordo entre exequente, executado e credores reclamantes com garantia real sobre o bem a vender, e/ou com autorização judicial;
  2. Não considerar propostas apresentadas por proponentes faltosos em vendas anteriores, nomeadamente na falta do depósito do preço ou no não cumprimento das condições de venda estabelecidas na lei e no presente documento;
  3. Não adjudicar a melhor oferta se for exercido direito de preferência ou de remição;
  4. Determinar que o modo de pagamento do preço seja através de entidade e referência gerada pelo Sistema de Suporte à Actividade dos Agentes de Execução (SISAAE);
  5. Exigir, caso entenda, uma caução, através de cheque visado à ordem do Agente de Execução, correspondente a 5% do valor base de venda do bem, ou garantia bancária do mesmo valor.

O Agente de Execução não é responsável por eventuais prejuízos, pelo que se declina qualquer responsabilidade deste e/ou dos seus colaboradores, no caso de falhas informáticas, nomeadamente do SISAAE, que eventualmente possam atrasar ou impedir o desenvolvimento do processo de venda em curso, ou quaisquer outras situações alheias ao controlo e vontade do Agente de Execução que possam impedir total ou parcialmente, temporária ou definitivamente o cumprimento das suas obrigações como encarregado de venda e e/ou que resultem no incumprimento, cumprimento defeituoso ou mora que não lhe(s) sejam imputáveis, a título de dolo ou culpa grave.

Qualquer matéria omissa ou que não se encontre regulada no presente documento dispõe a Lei Nacional Adequada e o Direito Português vigente.